หน้าแรก / REIT คืออะไร

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)

มีลักษณะเป็น “กองทรัพย์สิน” ที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล
โดยผู้ก่อตั้งกองทรัสต์ คือ ผู้ที่จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) ซึ่งจะเป็นผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์และนำเงิน
ที่ได้จากการขายหน่วยทรัสต์มาให้กับทรัสตีที่ตนเองไว้วางใจเพื่อจัดตั้ง REIT
โดยสัญญาก่อตั้งทรัสต์จะแบ่งหน้าที่ให้ผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้บริหารจัดการกองทรัสต์และทรัสตีเป็นผู้กำกับดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์และเก็บรักษาทรัพย์สิน

ความแตกต่างระหว่าง REIT และ Property fund

ทั้ง REIT และ Property fund ต่างมีวัตถุประสงค์ลงทุนเพื่อหาผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกันแต่ REIT มีการจัดการการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การกำ.กับดูแล และสิทธิประโยชน์ที่แตกต่างจาก Property fund บางประการ ดังนี้

หัวข้อ PROPERTY FUND REIT
ลักษณะทั่วไป
โครงสร้างทางกฏหมาย กองทุนรวม กองทรัสต์
ขนาดขั้นต่ำ ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท เท่ากัน
จำนวนผู้ถือหน่วย ตอนจัดตั้ง ≥ 250 ราย
หลังจัดตั้ง ≥ 35 ราย
เหมือนเดิม
การเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ หน่วยลงทุนต้องจดทะเบียน หน่วยทรัสต์ต้องจดทะเบียน
ผู้ทำหน้าที่บริหารจัดการกอง บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม(บลจ.) REIT managerได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต.
นายทะเบียน ไม่จำเป็นต้องเป็น TSD ต้องได้รับความเห็นชอบจาก ตลท.
การลงทุนของกอง
ประเภททรัพย์สินหลักที่ลงทุนได้ Positive list ตามเกณฑ์ ก.ล.ต. ไม่กำหนดแต่ต้องไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าจะนำไปประกอบธุรกิจที่ผิดกฎหมายหรือผิดศีลธรรม
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ ทำไม่ได้ ทำได้
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำไม่ได้ ทำได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม
การกู้ยืม (Leverage Limit) ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม และได้ไม่เกิน 60% กรณีที่ได้รับ Credit Rating ระดับ Investment Grade
การเสนอขายและจัดสรรหน่วย
เกณฑ์การเสนอขาย อย่างน้อย 25% ต้องเสนอขายให้กับผู้ลงทุนทั่วไป และจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อรายย่อยทุกรายอย่างเท่าเทียมกัน ครั้งละหนึ่งหน่วยการจองซื้อจนครบจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่าย (Small Lot First) ไม่กำหนด โดยกระจายให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อย ตามเกณฑ์การรับใบทรัสต์เข้าจดทะเบียน (ไม่น้อยกว่า 20% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี))
ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน ห้ามเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด ห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
แนวทางการกำกับดูแล คล้ายกองทุนรวม คล้ายบริษัทจดทะเบียน
การจัดประชุมผู้ถือหน่วยประจำปี ไม่กำหนด จัดทุกปี ภายใน 4 เดือนนับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี
เกณฑ์การได้มาจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สิน / รายการที่เกี่ยวโยงกัน ไม่กำหนดให้ต้องขอมติจากผู้ถือหน่วย กำหนดการดำเนินการตามขนาดของการทำรายการ โดยจะต้องขอมติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์กรณีขนาดรายการมีนัยสำคัญ
การดำรงสถานะ (free float) ไม่กำหนด มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกันไม่น้อยกว่า 15% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
ภาษี
กองทุนไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ระดับทรัสต์ไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล
ผู้ถือหน่วยบางกรณีไม่เสียภาษีเงินปันผล เช่น กรณีบริษัทจดทะเบียนที่ลงทุนในหน่วยลงทุน โดยถือ 3 เดือนก่อนหน้า และ 3 เดือนหลังจากวันจ่ายเงินปันผล จะไม่ต้องนำเงินปันผลมารวมคำนวณเสียภาษี ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกประเภทเสียภาษี
ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่นี่